חברת EDR מקבוצת ההשקעות של קרן רוטשילד הגישה תביעה בסך 35 מיליון שקל נגד מנכ"ל חברת הנדל"ן הציבורית נאנט, רן יעקבס, ובכירים לשעבר בחברה, בהם שאול לוטן, אוסקר כצנלסון, רון הדסי, אלכס גור ויוסי צימר. לטענתה, השישה הציגו לה תוכנית עסקית אטרקטיבית עם רווח צפוי של 164 מיליון אירו, על בסיס נתון מטעה ששתל גורם מטעם נאנט. זאת, כאשר בפועל הרווחיות של כלל הפרויקט הייתה 146.7 מיליון אירו בלבד.
"נושאי משרה ודירקטורים לשעבר בחברה הציבורית Nanette Real Estate Group N.V. (נאנט) העוסקת בבנייה למגורים במזרח אירופה, שיכנעו אותנו להשקיע במיזם נדל"ן עצום בוורשה שבפולין (פרוייקט רוביג), תוך שימוש במצגי שווא ו'שתילת' נתונים מטעים בתוכנית העסקית שהציגו לנו".
כך טוענת חברת EDR real estate מקבוצת ההשקעות של קרן רוטשילד, בתביעה בסך 35 מיליון שקל שהגישה לאחרונה לביהמ"ש המחוזי בת"א נגד שישה דירקטורים ומנהלים לשעבר בנאנט.
ששת הנתבעים הם שאול לוטן, שהיה יו"ר נאנט בתקופה הרלוונטית לתביעה, וכיום מנכ"ל חברת הנדל"ן "משולם לוינשטיין". אוסקר כצנלסון, שהיה מנכ"ל נאנטף רן יעקבס, שהיה סמנכ"ל הכספים של החברה וכיום משמש כמנכ"ל החברהף רון הדסי, שכיהן כמנכ"ל אחרי כצנלסון וששימש גם כיו"ר איקאה ישראלף והדירקטורים לשעבר, אלכס גור ויוסי צימר. לפי התביעה, במסגרת מצגים שערכו הנתבעים בפני התובעת ב-2006 "תוארה לה תוכנית עסקית אטרקטיבית כל כך, עד שהתובעת השתכנעה להיכנס להשקעה המתחייבת במיזם האמור ואף למעלה מכך – להוסיף ולשלם פרמיה מיוחדת, מעין 'דמי כניסה', כדי להצתרף לעסקה. אלא מאי?", טוענת התובעת, "בהמשך התברר כי מצגים ותוכנית לחוד ומציאות לחוד". באמצעות עוה"ד חיים זליכוב, צביקה זליכוב ולי רמון ממשרד זליכוב-בן-דן, טוענת התובעת כי כאשר הפרוייקט החל לקרום עור וגידים והתחזיות העסקיות שהוצגו לתובעת הלכו והתרחקו, היא החלה לבחון את המצגים שעל בסיסם השתכנעה להצתרף לעסקה ולשלם את הפרמיה, "או אז הסתבר לה, כי היא הולכה שולל על ידי נאנט ו\או מי מטעמה וכי המצגים אשר הוצגו לה, אין בינם לבין המציאות דבר".
נתונים בלתי מבוססים
לפי הנטען, בחינה מדוקדקת עוד יותר של המסמכים שהוצגו לתובעת העלתה, כי גורם מטעם נאנט "שתל" באופן ידני נתון אשר שינה בצורה דרסטית את ההיתכנות הכלכלית של העסקה והציג אותה כאטרקטיבית ביותר לכל משקיע פוטנציאלי.
התובעת טוענת כי על רקע הנתונים הבדויים ("ואין דרך אלגנטית יותר לתאר נתונים אלה"), היא שוכנעה להשקיע במיזם ולהוסיף ולשלם את הפרמיה האמורה, וכי אם התוכנית היתה נערכת על בסיס נתוני אמת – בוודאי שלא היתה משלמת כל פרמיה שהיא לנאנט ולקרן הנדל"ן ליהמן ברדרס – שהייתה שותפה של נאנט במימון התוכנית – עבור "הזכות" שנפלה בחלקה להצתרף למיזם רוביג.
לדברי התובעת, אף אם הנתונים האמורים לא נכללו בתוכנית העסקית בכוונה כדי להטעותה, אזי גם אז החיתה זו רשלנותם ו\או פזיזותם הבוטה של הנתבעים, שאיפשרו שהתוכנית העיסקית שהועברה לה על ידי נציגיה של נאנט, תכלול נתונים לא נכונים, בלתי מבוססים.
"תוכנית מוטעית מיסודה"
התובעת, קרן נדל"ן, הוקמה בתחילת 2006 במטרה לאפשר למשקיעים מוסדיים גדולים להשתתף באמצעותה, באופן לא ישיר, בהשקעה בנכסי נדל"ן בארצות מזרח ומרכז אירופה. הקרן ביקשה לחבור לגורמים מקצועיים שמנוסים ובקיאים בתחום הנדל"ן במזרח ובמרכז אירופה – חברות אשר יש ברשותן כישורים מתאימים ומומחיות בתחום איתור נכסים, פיתוח, ניהול, ויזמות נדל"ן באזורים אלה של העולם.
לפי התביעה, באמצע שנת 2006 כשהחלה הקרן לחפש חברות נדל"ן בעלות המומחיות הנדרשת, פנה אליה כצנלסון, והציג בפניה את נאנט כחברה בעלת ידע ומוניטין רב בתחום איתור ופיתוח נדל"ן במרכז ובמזרח אירופה. לדברי התובעת, בשלהי 2006 הציג לה כצנלסון את פרויקט רוביג בוורשה כפרויקט פיתוח נדל"ן אטרקטיבי וריווחי ביותר שצפוי להניב הכנסות יוצאות דופן.
לפי התביעה, בכדי להמחיש את רווחיותו של פרויקט רוביג, הציגו בפני הקרן גורמים בנאנט, ובראשם כצנלסון, תוכנית עסקית, שהצביעה על כך שפרויקט רוביג עתיד ליצר לגורמים המחזיקים בו רווח גולמי של 48%, המשקף רווח של כ-164 מיליון יורו. ואולם, לטענת התובעת, אם הנתונים הנכונים היו מוצגים בטבלה שהוצגה לה, אזי הרווחיות של כלל הפרויקט צריכה הייתה להיות 143.7 מיליון אירו בלבד – כלומר, פער של כ-20.2 מיליון אירו.
בתביעה מצויין כי לפי התוכנית העסקית, חולק הפרויקט לשבעה שלבים, עד לשלב מכירת יחידות הדיור המוכנות. על סמך חלוקה זו, ערכה נאנט מצגת ותוכנית עסקית המשקפת את הרווח הצפוי מהפרויקט, כאשר רווח זה הוצג בהסתמך על שלושה גורמים מרכזיים: מחיר מכירה צפוי, שטח המכירה, עלויות הקמה ובנייה.
"לאחר הצגת התוכנית העסקית לתובעת על ידי נאנט, ובראשה כצנלסון, התובעת השתכנעה כי מדובר בעסקה אטרקטיבית ורווחית ביותר, שהולמת את מדיניות ההשקעות של הקרן ותשיא תשואות נכבדות למשקיעים בה. אלא מאי?
התובעת לא תיארה לעצמה, כי המידע שהוצג לה ולמצגים אשר נעשו במטרה לשכנע אותה להיכנס לעסקה האמורה – כל אלה היו מוטעים, מטעים ושגויים – נתונים אשר במציאות התבררו להיות בלתי נכונים בעליל".
לפי התביעה, בדיקות שביצענ התובעת בקשר לפרויקט הובילו אותה לכלל מסקנה, כי "התוכנית העסקית שהוצגה לה לא רק שלא הייתה מדויירת אלא אף ניכר שהייתה מוטעית מיסודה ונועדה לשכנע את התובעת בעורמה, להצתרף להסכם השותפות ולשלם פרמיה מיוחדת לשותפות המקוריות בפרויקט (ליהמן ונאנט), בשל הרווחים הגבוהים במיוחד (לכאורה) אשר צפויים בפרויקט".
טרם הוגש כתב הגנה.
